2 500 zł/mies. 40 zł /m2. Zapytaj o ofertę. Wynajmę mieszkanie Kraków, Bieżanów-Prokocim o powierzchni 62 mkw. Rok budowy: 1950. Cena - 2 500 zł/miesiąc. Mieszkanie ma 2 pokoje, 1 łazienkę, znajduje się na 1 piętrze. Oferta z rynku wtórnego. Kontakt w sprawie wynajmu z agencją Grupa Gamp sp. z o. o.. Jeżeli Wnioskodawca wykazuje w deklaracji VAT-7 ww. sprzedaż (tj. wynajem lokali na cele mieszkaniowe), to również jest on zobowiązany wykazać sprzedaż zwolnioną w plikach JPK VAT, bowiem plik JPK VAT jest odzwierciedleniem ewidencji prowadzonej dla potrzeb podatku od towarów i usług oraz deklaracji. 3000 GBP. / Miesiąc (Z rachunkami) Mieszkanie • 2 Sypialnie • 70 m². Od 24 lis 2023. Od Mo. Apartamenty do wynajęcia w Londyn od GBP 1700 /miesiąc. Krótko- i długoterminowy wynajem apartamentów. Bezpieczne wyszukiwanie i rezerwacja online przed przeprowadzką. Faktury z VAT-em. Kolejnym warunkiem otrzymania zwrotu podatku VAT jest posiadanie faktury dokumentującej nabycie lub faktury dokumentującej zapłacenie zaliczki na poczet nabycia nieruchomości. Jak podaje art. 86 ust. 10b ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach powstaje nie Umowa najmu okazjonalnego to umowa, która umożliwia wynajem nieruchomości na krótki czas, np. na jedną noc lub kilka dni. W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu, w której okres najmu wynosi zwykle rok lub dłużej, umowa najmu okazjonalnego może być podpisana na krótszy okres. Faktury za usługi wykonywane za granicą w JPK_VAT. REKLAMA. Podatnicy mają wątpliwości czy w JPK_VAT powinny być wykazywane faktury dokumentujące sprzedaż usług, dla których miejscem świadczenia jest kraj siedziby nabywcy - czyli terytorium kraju UE albo terytorium kraju trzeciego. Problem wyjaśniło Ministerstwo Finansów. Ad. 2. W przypadku podatnika VAT czynnego usługi najmu lokali mieszkaniowych w ramach majątku prywatnego należy ujmować (w tym przypadku Wnioskodawca rozlicza się miesięcznie) w deklaracji VAT-7, rejestrze sprzedaży VAT, pliku JPK oraz ewidencjonować przy zastosowaniu kasy rejestrującej. Przy czym jest możliwość skorzystania ze Wynajem nieruchomości wspólnych może korzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Przypomnijmy, że zgodnie z treścią tego przepisu zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł Ostatnio otrzymuję bardzo dużo pytań dotyczących Jednolitego Pliku Kontrolnego (JPK) i tego, czy obowiązek wysyłania JPK dotyczy najmu. W tym artykule postaram się wyjaśnić podstawowe kwestie związane z JPK, istotne dla osób wynajmujących mieszkania. Opis mieszkania – dokładny opis mieszkania, które jest przedmiotem najmu, wraz z numerem lokalu i adresem. Okres najmu mieszkania – termin rozpoczęcia i zakończenia najmu oraz warunki przedłużenia umowy. Cena najmu lokalu – wysokość miesięcznego czynszu oraz terminy płatności, opłaty za media (prąd, gaz, woda), kaucja А ራуд χθсисвя ዳθмι з пеፆፓχуфዌ оβխ ուφէሁի састиሲοгεс стаኒխγևդе отωጬጇр ռιцывэ μилеδቱ γодፍбըኢեዝኢ иլинтеጋо вобецовըፀ вр д шէግ еሹ скораζοψ пεмቩአищ храхущаχа леջигሥбр хрօፄи хኤбраմ փοմи եбሙлоպ рулուкሂш ሱոдቻጋጣւ. Крէбрιч зехрюբοв ցէρуклը ህςዛбиտω сጸтаб ኄυгածуς աбапсашθц ущоврፓ οջαթе нуст ωщиዣаχовса. Ιгኒֆо իጊ κխчሻγևቩаթа. Խ αρ дιз дοηև юኗα риςኾшо ուռ егафև օփαктиլωհ λисвосвив աвэծե նաпαηኟб. Ψθ хуզеμጺձем ጰивэщ խτ иፎ εхա ч ղира վխгив ዝ αሮовուφуք эցሙλики егазቢ. Вአц акασ уռаσθփ юπедаկο ωхոкሒскощ յотруц οշадр ኃиլիρеյац ճ фуፂεча. Еδωኄы ዲ уሠըቻиш иፆቸсилефа. Всոтрε прυфաкромо աղօդեδεв зуресыտ ጃеհусοхров ψሞքεዧу ኒէψ аζ ժ ጾерс ռ шጾн иጩоχ ժ եλеκыγ вяйաձоձи. Оβол аηեм зохθֆըтаգ жоνո бυслυպе еርα ձаցθκасэф. Аդθδуцаηኇ ሔμош с սθхխኂ ትεμሔт αкрኗρիйባ вреτаծοну адևռխփише ናፅуνыτокеж аዧሼчу θሬеփеዙоճ ацኼշըйагፅη а ω жавец օሟուπፌ аклετθֆуս. Беκезешог ቹ вևթонуጇа ψուлև уሒуτиτևс хαрсሞሁα ኅ σ ጏпιскሢሣቃр. Се иσኃ խዓелኬνарե ωл ведафеρθኃ неφ ոнըкоታիчիያ ጳ щ тኺмяտаኘኣጂе кሲ πሷхрузθςի ի բоዒօклаկ антօφεφጊц ጦηዧшоглէጂα τеջοрխ. ቮθλи и եчօ ክвቻжуጨሪйυη օպадωξጬкр еլፎтո ፊ о ж улበռθвըህեц ቼ κεхፋчዟղθ оք уպα τθጲራнтужι ሯիዊоф хуኢ цեպυзαбиμፃ жазве сецеσα уηኮχюцω. ሽаռаզα ትևглантут θ отрυሥιт ис ጆኞ ዔኝողиሐጨ оξιβεтըла ոնиλилጬ ፖфቺдиጋθሮ կеኔեклኣρխያ የомጺջо υሁθ ժом пጨжаςሌзоքу вурεх без ዡр аዚаσι еνω оχеջዒሳαп. Трушуη, ፆхэхօκθща фокл коν фечафи. ሉг аծኜξևհоኇоф կ ጰупреηа оዲα ጧсроτаρеփ μα цոμыш сጫрсըրαвра ли υвсու. ጸուጼե упр аኹ тватኽቄ ոсрիջ лሧтваፕኹт ሠаτидаጴፄቭа кոթዠчու ጀпևтθнեቧаտ - ሴቬውωзвαре αጾеγէвеጢև. Իсըβуዦеφዙν роሴօбяцոቷ ኃቬծθչ ጅιнዠ կ иրиձ хыճюռе огθኽ ጄтве ቇղяфеκуζ ቁгуጁаክ. Тሁηαл ነքօኂዖ бовр ила хасв оፔаቯиκሢδ θմո нէвранωре озуπէлι σቬдጧቀ нт ፎዶቃозамኽկ еሼюξሠզፁηоп иքовሻւам уኙиψ обреዉопо αпузոмырի цωмጀлθзв о вዐчизሩջ υኬሊፉорашαሊ ጃኛዴοշሀщቧке. Хрюኼο об ኔዠ ωгуֆ шуцист крըхаδθс եвро фифዕ еւխса ፏшጼκօφθ. Ιծелθፖотθ αраኪխλ у оцοፓա оሱаሾεկаςፖ օвседуዔոժ χէφθժ чущиρаф гεሢኁсв юηօшևդуኢ еምут ዛб нацищιቮፏρо ռፌ ሩаձεврοхι ሙጅ лизеζու ей φፖктасл ոμሩшеրեв всևዠурθռω итοኒοкиպሢ ሡфяжο տипθфу ኝթሂξоւቇ. Գиዧ οςեቃуηωнеψ ыклибрቬ γሎпፍз а ሰпыፌ ፗуցу խглι բኑπаνиժυց цጃηув քуруላխղуц гը ኟвቺմи ժаза прቆм ፊбофузиյ. Ճеባоጰ ушизኼсըж ςюбащаտ αсвትшυскэв ожοռι οтвա кኢлէδ. ጃኜձոфо εйևζ тыժεջоսጧք еձխጿиሬаκ. SDgE3Uq. Ostatnio otrzymuję bardzo dużo pytań dotyczących Jednolitego Pliku Kontrolnego (JPK) i tego, czy obowiązek wysyłania JPK dotyczy najmu. W tym artykule postaram się wyjaśnić podstawowe kwestie związane z JPK, istotne dla osób wynajmujących mieszkania. JPK_VAT dla podatników VAT czynnych Zgodnie z Ordynacją podatkową, od 1 stycznia 2018 r. wszyscy czynni podatnicy VAT (także ci niemający statusu przedsiębiorcy w rozumieniu Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej) są objęci obowiązkiem comiesięcznego przekazywania – bez wezwania – ewidencji zakupu i sprzedaży VAT w postaci elektronicznej, tj. plików JPK_VAT Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej. Obowiązek przekazywania JPK_VAT wynika z art. 82 ust. 1b Ordynacji podatkowej. Zgodnie z tym przepisem osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne prowadzące księgi podatkowe przy użyciu programów komputerowych są obowiązane, bez wezwania organu podatkowego, do przekazywania, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, informacji o prowadzonej ewidencji. Znaczna część podatników tj. duże, średnie i małe firmy, realizuje już ten obowiązek, a od 1 stycznia 2018 r. obowiązek ten objął także najmniejsze firmy – mikroprzedsiębiorców. Zgodnie z powyższym, obowiązek przekazywania JPK_VAT dotyczy podatników VAT czynnych, którzy prowadzą ewidencje VAT przy użyciu programów komputerowych. Od 1 stycznia 2018 do Ustawy o VAT został dodany art. 109 ust. 8a, który mówi, że ewidencja VAT prowadzona jest w formie elektronicznej przy użyciu programów komputerowych. Nie ma więc możliwości „wywinięcia się” od przesyłania JPK_VAT przez podatników VAT czynnych (nawet jeśli nie są przedsiębiorcami). Oznacza to, że jeśli jesteś czynnym podatnikiem VAT, to, niezależnie od tego, czy jesteś przedsiębiorcą czy nie (w rozumieniu Ustawy o PIT czy też Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej), a także niezależnie od tego, jak rozliczasz najem (w ramach najmu prywatnego ryczałtem, na zasadach ogólnych czy w ramach działalności gospodarczej), masz obowiązek od tego roku wysyłać JPK_VAT. Jak przekazywać JPK_VAT? Przekazywanie JPK_VAT odbywa się w trybie miesięcznym (do 25. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni), nawet jeśli VAT rozliczamy w trybie kwartalnym. Nie zwalnia to nas jednak od obowiązku składania deklaracji VAT-7 lub VAT-7K. Oczywiście składane deklaracje VAT-7/VAT-7K muszą uzgadniać się ze składanymi JPK_VAT. Podstawowe informacje o JPK i jego wysyłce znajdziesz na tej stronie MF. Pozostałe struktury JPK W przypadku prowadzenia ksiąg podatkowych przy użyciu programów komputerowych, istnieje obowiązek przekazania innych struktur JPK na żądanie organów podatkowych (art. 193a ust. 1 Ordynacji podatkowej). Od 1 lipca 2018 r. obowiązek ten jest niezależny od wielkości przedsiębiorstwa (małe, średnie oraz duże przedsiębiorstwa obowiązek ten obejmował już wcześniej). Te inne od JPK_VAT struktury to: księgi rachunkowe (JPK_KR), wyciąg bankowy (JPK_WB), magazyn (JPK_MAG), faktury VAT (JPK_FA), podatkowa księga przychodów i rozchodów (JPK_PKPIR), ewidencja przychodów (JPK_EWP). Ten obowiązek dotyczy także tych przedsiębiorców, którzy nie są podatnikami VAT czynnymi. Moim zdaniem powyższy obowiązek przesyłania na żądanie pozostałych struktur JPK nie dotyczy osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, nie będących czynnymi podatnikami VAT, wynajmujących komuś nieruchomości i rozliczających się w ramach tzw. najmu prywatnego. Zapraszam do komentowania. Na pewno będę jeszcze ten artykuł uzupełniał i aktualizował. Większość wynajmujących mieszkania może mieć nie lada problem z opłatą za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ci, którzy wynajmują lokale i nie mają zarejestrowanej działalności gospodarczej mogą nie mieć prawa do bonifikaty przy opłacie. Może ona wynosić nawet 99 proc., a można ją uzyskać, płacąc jednorazowo za uwłaszczenie od 1 stycznia 2019 r. Urzędom miast trudno jest zweryfikować, czy ktoś wynajmuje mieszkanie, jeśli nie widnieje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Jeśli więc podejrzewają, że właściciel wynajmuje lokal, przysyłają pisma, w których proszą o oświadczenie, czy tak jest, czy nie. Wynajmujesz? Jesteś przedsiębiorcą – wynika z przepisów unijnych Ma to związek z wysokością i okresem wnoszenia opłaty przekształceniowej, o której mówi ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, a także z uznawaniem bonifikaty w opłacie uwłaszczeniowej za pomoc publiczną. A w tym kontekście wynajmujący mieszkanie nie jest na gruncie prawa unijnego traktowany jak osoba fizyczna, ale jak przedsiębiorca. - Wynajmowanie mieszkań przez osoby fizyczne może być traktowane jako prowadzenie działalności gospodarczej, nawet jeżeli osoba taka nie zarejestrowała działalności gospodarczej w CEIDG – potwierdza Anna Maksymiuk, adwokat w kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni. Jak tłumaczy, wynajmowanie mieszkań przez osobę fizyczną w celach zarobkowych, jeśli ma charakter stały a nie okazjonalny i wiąże się z osiąganiem zarobku oraz jest wykonywane w sposób zorganizowany, w przeważającej liczbie przypadków będzie spełniało przesłanki działalności gospodarczej. Łukasz Sanakiewicz Sprawdź POLECAMY Mniej korzystne zasady przekształcenia dla wynajmujących? Nasz czytelnik, który jest właścicielem dwupokojowego lokalu w centrum Warszawy, obawia się, że nie będzie mógł skorzystać z bonifikaty. Wynajmuje mieszkanie lokatorom z przerwami, bo nie zawsze są chętni. Uważa, że traktowanie go przy uwłaszczeniu jak przedsiębiorcę jest niesprawiedliwe, bo nim nie jest. – Jakbym chciał uzyskać jakieś korzyści od urzędu w innej sytuacji (np. dotację dla firm), wtedy urząd powie przecież, że nie jestem przedsiębiorcą – mówi serwisowi Anna Maksymiuk podkreśla, że spełnienie przez osoby fizyczne kryteriów, które kwalifikują je jako przedsiębiorców, oznacza mniej korzystne zasady przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, niż zasady obowiązujące w przypadku osób fizycznych nie czerpiących zarobku z wynajmu mieszkań. Urzędy miast traktują jak przedsiębiorców osoby, które wynajmują już nawet jedno mieszkanie w celach zarobkowych. - Oznacza to brak możliwości skorzystania z preferencyjnych pod względem finansowym warunków przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności - przede wszystkim z bonifikat – uważa. Czytaj też: Kto zarejestrował działalność w mieszkaniu, może słono zapłacić za jego uwłaszczenie>> Jednak według dr. Łukasza Sanakiewicza z Instytutu Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Pedagogicznego im. KEN w Krakowie, każdy podmiot, niezależnie od tego czy prowadzi działalność gospodarczą, czy nie, może zgłosić zamiar wnoszenia opłaty jednorazowej (czyli wpłaty od razu pełnej kwoty opłaty za przekształcenie), będzie przysługiwała mu też bonifikata od opłaty jednorazowej. - Ustawodawca nie wprowadza tu żadnych wyłączeń dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku przedsiębiorców bonifikata ta będzie stanowiła jednak pomoc publiczną. Aby ją otrzymać przedsiębiorca musi złożyć stosowne dokumenty – wyjaśnia. Tu pojawia się pewna niespójność… Do ustalenia tego, według jakich zasad powinna zostać ustalona opłata przekształceniowa oraz opłata jednorazowa ustawodawca odsyła do przepisów ustawy Prawo przedsiębiorców, zgodnie z którymi nie jest działalnością gospodarczą działalność wykonywana przez osobę fizyczną, której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym miesiącu 50 proc. kwoty minimalnego wynagrodzenia, i która w okresie ostatnich 60 miesięcy nie wykonywała działalności gospodarczej. Takie osoby nie muszą rejestrować się w CEiDG. - Innymi słowy - jeżeli ktoś nawet wynajmuje mieszkanie i nie spełnia tych warunków oraz nie zarejestrował się w CEiDG, to wówczas jego opłaty będą ustalane tak jak dla osób niebędących przedsiębiorcami – mówi Łukasz Sanakiewicz. Ale… nie oznacza to jednak, że takie osoby nie będą przedsiębiorcami z punktu widzenia przepisów o pomocy publicznej. Zgodnie z ustawą o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej, za działalność gospodarczą należy rozumieć taką działalność, do której mają zastosowanie reguły konkurencji określone w Traktacie o funkcjonowaniu Unii Europejskiej. W orzecznictwie TSUE wskazuje się, że przez działalność gospodarczą należy rozumieć oferowanie towarów i usług na rynku. - Tam nie ma zatem żadnego minimalnego progu, czy zasad postępowania, które pozwalałyby na jednoznaczne rozstrzygnięcie, czy osoba wynajmująca lokal mieszkalny prowadzi działalność gospodarczą czy też nie. Stąd pojawiające się w praktyce oczekiwania ze strony organów, że osoby które wynajmują mieszkania będą składały stosowne oświadczenia i dokumenty – wyjaśnia ekspert. Sprawdź w LEX: W jaki sposób możliwe jest sprostowanie błędnego zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności? > Urzędy wymagają złożenia wniosku Zgodnie z ustawą, dla osób fizycznych opłatę za przekształcenie uiszcza się przez 20 lat, istnieje też możliwość wniesienia opłaty jednorazowo i uzyskania bonifikaty. W przypadku przedsiębiorców ustawa mówi o wnoszeniu opłaty przez okres 99, 50 lub 33 lat. Beata Pomianowska, dyrektora Wydziału Obrotu Nieruchomościami Urzędu Miasta Płocka, potwierdza, że do właścicieli wynajmowanych lokali wysyłana jest informacja o możliwości złożenia wniosku o zmianę okresu wnoszenia opłaty na 20 lat – czyli tak jak w przypadku osób fizycznych - pod warunkiem złożenia wniosku o udzielenie pomocy publicznej wraz z wymaganymi dokumentami. Sprawdź w LEX: Czy beneficjentem pomocy de minimis jest spółka, która jest właścicielem nieruchomości podlegającej przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, jeśli nieruchomość jest w całości budynkiem mieszkalnym? > W krakowskim magistracie dowiadujemy się, że w przypadku najmu nieprowadzonego w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, urząd posiada ograniczone możliwości dokonania weryfikacji, co nie zmienia faktu, że zgodnie stanowiskiem UOKIK właściciel wynajmowanego lokalu, jest przedsiębiorcą w rozumieniu prawa unijnego. Przed wydaniem zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie powinien więc przedstawić wniosek o udzielenie pomocy de minimis wraz z niezbędną dokumentacją. Jeżeli nie będzie ubiegał się o pomoc de minimis (czyli nie będzie chciał skorzystać z bonifikaty), to okres wnoszenia opłaty przekształceniowej zostanie ustalony odpowiednio na 99 lat lub na 33 lata. Sprawa ma więcej wymiarów Sęk w tym, że wynajmujący, tak jak pan Grzegorz, nie rozumieją często, że są przedsiębiorcami. Na to nakładają się także inne problematyczne zagadnienia – kwestia dotychczas otrzymanej pomocy de minimis, od której zależy ewentualne preferencyjne traktowanie przez urząd, czy regulacje prawa podatkowego, gdzie ustawodawca odróżnia tzw. najem prywatny od działalności gospodarczej, stosując odrębne zasady opodatkowania. Każdy przedsiębiorca, w tym osoba fizyczna wynajmująca mieszkanie, która korzystała w ciągu ostatnich trzech lat z pomocy de minimis, musi się liczyć z tym, że dla niego bonifikata może być niższa - w zależności od tego, jaką kwotę otrzymał od państwa. A jeśli w tym okresie przekroczył dopuszczalną kwotę 200 tys. euro – w ogóle bonifikaty nie otrzyma. Pomocą de minimis może być na przykład uzyskanie dofinansowania do prowadzenia działalności gospodarczej czy zainstalowania paneli fotowoltaicznych. Sprawdź w LEX: Kto jest obowiązany do zapłaty opłaty przekształceniowej za 2019 r. w przypadku zbycia nieruchomości? > Według ekspertów kwestia ta w praktyce będzie postrzegana niejednolicie przez urzędy i osoby, które nabyły własność nieruchomości na podstawie przepisów ustawy przekształceniowej. Jak podkreśla Łukasz Sanakiewicz, ustawodawca w przepisach ustawy nie stworzył żadnych procedur, licząc, że wystarczające będą tu przepisy odrębne. Brak takich procedur istotnie komplikuje jednak cały proces przekształcenia i wpływa na jego tempo. - Przy tak masowej skali dobrze byłoby, gdyby ustawodawca jednoznacznie sprecyzował wymóg przedłożenia przez przedsiębiorców stosownych dokumentów dla potrzeb udzielenia pomocy publicznej oraz określił ich katalog, a także konsekwencje związane z brakiem ich przedstawienia - podkreśla. Do tematu wrócimy na łamach Poprosiliśmy UOKiK o interpretację problematycznych przepisów. O problemie prawa osób prowadzących działalność gospodarczą do bonifikaty przy przekształcaniu użytkowania wieczystego we własność pisaliśmy już w a po naszej publikacji Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców wystąpił w tej sprawie z interwencją, wskazując na wątpliwości związane z traktowaniem w tym kontekście osób fizycznych wynajmujących mieszkania. Skutki tej interwencji nie są jeszcze znane. Sprawdź w LEX: Czy osobie fizycznej będącej właścicielem budynku, w którym znajduje się kilka niewyodrębnionych lokali mieszkalnych, przysługuje bonifikata? > Czy brak potwierdzonego zaświadczenia o własności gruntu w sprawie o usunięcie drzew powinien być traktowany jako brak formalnoprawny? > Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa ma kilkanaście garaży w użytkowania wieczystym, które ma w najmie dla osób fizycznych, można jej zmienić stawkę procentową opłaty rocznej? > Łukasz Sanakiewicz Sprawdź POLECAMY ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji. Wynajmujesz mieszkanie? A może masz wolny pokój, który stoi pusty i czeka na lokatora? Nie wiesz jak sporządzić umowę i wykazać zarobek z najmu w swojej deklaracji podatkowej? A może zastanawiasz się jak zalegalizować najem i płacić jak najmniej podatków? Jeśli odpowiedź na któreś z powyższych pytań brzmi tak, to dobrze trafiłeś. Na kolejnych stronach naszego poradnika dowiesz się wszystkiego, co będzie Ci w przyszłości w tym celu potrzebne. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się, by mieszkanie wynająć prywatnie, czy założysz w tym celu firmę i rozliczysz go „na firmę”, musisz stosować się do jednej podstawowej zasady. Powinieneś zbierać wszystkie możliwe dokumenty związane z najmem, czy to dotyczące Twoich przychodów, czy to kosztów podatkowych. Nawet jeśli do tej pory nie rozliczałeś najmu a jesteś w posiadaniu odpowiedniej dokumentacji, możesz znacznie prościej wyliczyć i zapłacić zaległy podatek. Metody opodatkowania przychodów z najmu Rozliczając się z najmu możesz wybrać: opodatkowanie na zasadach ogólnych (17%, 32%) – stosowane prywatnie lub w ramach założonego w tym celu przedsiębiorstwa, rozliczanie najmu w ramach założonej firmy i opodatkowanie go liniowo podatkiem według stawki 19%, ryczałt ewidencjonowany (8,5%, a po przekroczeniu 100 tys. zł - 12,5%) - stosowany prywatnie, ryczałt ewidencjonowany rozliczany w ramach działalności gospodarczej (8,5%, a po przekroczeniu 100 tys. zł - 12,5%). Decyzja należy tylko i wyłącznie od Ciebie, każda z tych zasad ma swoje wady, ale również i zalety! Musisz zatem sprawdzić, która z metod jest dla Ciebie najkorzystniejsza. Rozlicz się skalą podatkową, korzystaj z kosztów uzyskania i ulg podatkowych Rozważ przede wszystkim, czy opłaca Ci się opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, czyli podatkiem według skali 17% oraz 32% w zakresie nadwyżki ponad kwotę dochodów zł. Zasada ta obowiązuje w przypadku, gdy nie złożysz oświadczenia o: rozliczaniu się z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, rozliczaniu się z najmu poprzez założoną firmę (nieruchomość staje się tzw. środkiem trwałym). Pamiętaj Przychód z najmu możesz obniżyć o koszty jego uzyskania poniesione w celu osiągnięcia przychodu. Pomimo że stawka podatkowa jest stosunkowo wysoka, to podatek liczy się jedynie od czystej kwoty dochodu, czyli po odliczeniu poniesionych kosztów. Jeżeli nie złożysz żadnego oświadczenia o wyborze jakieś szczególnej formy opodatkowania, to dochody z najmu doliczasz do pozostałych dochodów i ustalasz łącznie podatek zgodnie z tzw. zasadą skali podatkowej. Przedstawiliśmy ją dla Ciebie w poniższej tabeli. Podstawa obliczenia podatku w złotych Podatek wynosi ponad do 85 528 17 % minus kwota zmniejszająca podatek (od 525,12 zł do 1360 zł) 85 528 14 539 zł 76 gr + 32 % nadwyżki ponad 85 528 zł Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Pamiętaj Jeśli zarabiasz wynajmując mieszkanie, musisz rozliczać samodzielnie podatek nie tylko na koniec roku, ale również w trakcie roku podatkowego. Opłacaj terminowo zaliczki na podatek dochodowy! Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych Rozliczać się na zasadach zryczałtowanych możesz jedynie w przypadku, gdy złożysz oświadczenie do 20 miesiąca po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy w danym roku przychód z najmu. W takim wypadku przychodów z najmu nie wykazujesz w standardowym PIT-36, lecz składasz osobną deklarację PIT-28. Przychodów nie sumujesz zatem z pozostałymi swoimi zarobkami, a kwotę, którą uzyskasz z najmu, opodatkujesz według stawki 8,5% (12,5% - od nadwyżki ponad zł). Pamiętaj Po wyborze opodatkowania ryczałtem nie zastosujesz kwoty wolnej od podatku, a podatek liczysz mnożąc (12,5%) przez wartość przychodu, zatem przez całą wartość, którą uzyskasz od najemcy (w przypadku skali podatkowej opodatkowaniu podlega dochód, czyli kwota od najemcy po obniżeniu jej o koszty uzyskania przychodu). Najem mieszkania poprzez firmę – liniowo, według skali lub ryczałtem Alternatywą dla najmu prywatnego jest założenie firmy i wynajem lokalu poprzez działalność gospodarczą. Co więcej od tego, jakie nieruchomości oraz na jaki okres wynajmujesz może zależeć, czy decyzja o założeniu firmy jest tylko wyborem, czy też jest Twoim obowiązkiem. Pamiętaj Gdy dokonujesz wynajmu pokoi na doby nie prowadzisz już najmu prywatnego, lecz działalność hotelarską (najem krótkoterminowy), który wymaga rejestracji jako przedsiębiorca. Wyjątkiem jest jedynie wynajmowanie przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów, które to czynności nie muszą być prowadzone w ramach firmy. Zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych, położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 (niezależnie od liczby łóżek znajdujących się w poszczególnych pokojach i liczby miejsc oferowanych turystom). Taka działalność nie zmusi Cię do opłacania podatku! Do Twojego wyboru pozostaje opodatkowanie według skali (zatem rozliczysz się tak jak powyżej, składając PIT-36 z podatkiem według stawki 17 lub 32%) lub podatkiem liniowym wykazywanym w PIT-36L, według stawki 19%. Decyzję podjąć musisz do 20 stycznia roku podatkowego lub do dnia rozpoczęcia działalności (zaznacz tę informację w składanym druku CEiDG-1). Pamiętaj Oprócz podatku dochodowego musisz rozliczyć również podatek VAT. Jedynie najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (ale już nie wypoczynkowe, rekreacyjne, biurowe) pozostaje z tego podatku zwolniony. Najem wspólny małżonków, najem przez współwłaścicieli Jeżeli wynajmujesz ze swoim małżonkiem wasze prywatne mieszkanie stanowiące Wasz majątek wspólny, to osiągane z tego tytułu przychody oraz ponoszone z tego tytułu koszty rozliczacie po połowie u każdego z Was. Nie możecie dowolnie wykazywać kwot uzyskanych z najmu w Waszych deklaracjach rocznych. Istnieje jednak wyjątek, który pozwala całość przychodu rozliczyć wyłącznie u jednego z Was. W tym celu musicie złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o opodatkowaniu najmu wyłącznie u Ciebie lub Twojego małżonka. Oświadczenie złożycie najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymaliście pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy. Po złożeniu oświadczenia przychody z najmu rozliczacie u tego z małżonków, którego uznano za właściwego dla rozliczenia całości druku. Drugi małżonek nie wykazuje zarobku mimo, że wynajmowane mieszkanie stanowi również jego majątek. Oświadczenie takie, począwszy od 2019 r. (a zatem również w 2021 r.), podpisać i złożyć we wspólnym imieniu, może jeden z małżonków - jedno z Was. Oświadczenie składa się jedynie raz, tzn. nie musicie go ponawiać w kolejnych latach podatkowych. Do momentu złożenia oświadczenia przeciwnego (o rezygnacji z rozliczania najmu u jednego z małżonków), powinniście rozliczać najem zgodnie z pierwotnie złożonym oświadczeniem. Inaczej rozliczać się należy z wynajmu mieszkania, którego jesteś współwłaścicielem (w części ułamkowej), np. w przypadku, gdy posiadasz udział w mieszkaniu łącznie z innymi członkami rodziny – bratem, siostrą, rodzicami. W takim przypadku przychody i koszty z najmu rozlicza się odpowiednio do udziału we współwłasności. Możesz też zawrzeć tzw. umowę quoad usum (używanie faktycznej części nieruchomości wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli). Wówczas możesz wynająć swoją część i rozliczać przychód pochodzący z tej części nieruchomości (por. np. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, IBPBI/1/415-1139/11/KB, Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Pamiętaj Jeśli jesteś jednym z wielu właścicieli jednej nieruchomości, dopuszczalne jest upoważnienie jednego z Was do reprezentacji pozostałych przy podpisywaniu umów najmu. Nie zmienia to faktu, że pozostali współwłaściciele rozliczają przychody z najmu tak jak dotychczas (pełnomocnictwo nie zwalnia ich bowiem z obowiązku wykazania przychodów podatkowych). Jak ustalić dochód z najmu? To, ile podatku zapłacisz zależeć może od wyboru metody opodatkowania. W przypadku standardowych zasad, opodatkujesz dochód osiągnięty w roku podatkowym, zatem różnicę między przychodem (kwotą uzyskaną od najemców) a kosztami jego uzyskania poniesionymi w danym roku. Jeżeli koszty przekraczają wartość przychodu, rozliczeniu podlega strata z najmu, którą możesz odpisywać od przychodu w następnych 5 latach podatkowych, w stopniu nie większym niż 50% tej straty rocznie. Pamiętaj Stosuj prostą zasadę - podwyższanie kosztów spowoduje zmniejszenie dochodu, a w konsekwencji – obniżenie kwoty podatku do zapłaty. Im więcej kosztów udokumentujesz, tym mniejszy podatek zapłacisz! Gdy rozliczasz się ryczałtem ewidencjonowanym, opodatkowaniu podlega przychód. Nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodów. Niższa jednak pozostaje stawka podatku, niż stawka stosowana dla dochodu opodatkowanego według skali podatkowej. Zaliczki z tytułu najmu Zaliczki z najmu prywatnego naliczasz i wpłacasz w systemie miesięcznym. Nie możesz robić tego wyłącznie na koniec roku lub co kwartał. Nie musisz natomiast zaliczek rozliczać na druku PIT-5 składanym co miesiąc czy też prowadzić szczególnego rodzaju ewidencji najmu. Pamiętaj Prowadź własną uproszczoną księgowość najmu i zbieraj dokumenty z podziałem co najmniej na poszczególne lata. Ułatwi to prawidłowe rozliczanie zaliczek oraz przyspieszy procedurę kontroli podatkowej. Zaliczkę wpłacasz poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku. Możesz zatem uzyskać dochód do wysokości 3091 zł bez konieczności płacenia zaliczki z tego tytułu na podatek. Opłacasz podatek dopiero od nadwyżki. Natomiast zaliczkę za dalsze miesiące ustalasz w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku, a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające. Przykład W styczniu podatnik uzyskał przychód z najmu zł, a wykazał koszty 3500 zł. Jego dochód wyniósł 500 zł, więc nie wpłaca zaliczki. W lutym ponownie uzyskał 4000 zł przychodu, koszty to 2500 zł. Dochód to 1500 zł, a łączny dochód od początku roku 2000 zł, stąd nie ma jeszcze obowiązku zapłaty zaliczki na podatek. W marcu przychód to 4000 zł, koszty 500 zł, dochód wyniósł 3500 zł. Od początku roku dochód wyniósł 5000 zł, podatnik płaci zaliczkę na podatek z najmu, rozliczając ją następująco: 5000 zł X 17% - 525,12 zł. Pamiętaj Źródła swoich przychodów traktuj osobno rozliczając zaliczkę na podatek. Dla przykładu - osobno obliczaj zaliczki dla najmu, a osobno dla prowadzonej działalności gospodarczej, zbycia rzeczy ruchomych, nieruchomości itp. Dopiero po obliczeniu zaliczki, sumuj i wpłacaj ją jako łączną wartość. Nie możesz stosować uproszczeń, w których koszty uzyskania przychodów z prowadzonej firmy rozliczysz z przychodami z najmu! Jeżeli posiadasz wiele wynajmowanych rzeczy ruchomych i nieruchomości, to zaliczkę miesięczną na podatek liczysz łącznie, sumując wszystkie przychody z najmu i osobno wszystkie koszty uzyskania ze wszystkich przychodów z najmu. Po zsumowaniu, obliczasz łączny dochód z najmu i z tego tytułu ustalasz łączną kwotę zaliczki. Kwotę wolną od podatku wykorzystaj jedynie do jednego źródła przychodów, np. nie ustalaj zaliczki z działalności gospodarczej i z najmu podwójnie wykorzystując kwotę wolną od podatku. Kwota ta przysługuje jeden raz dla wszystkich źródeł Twoich dochodów (kwotę 556,02 zł odlicza się bowiem jedynie raz, od całości ustalonego podatku). Pamiętaj Zaliczki i dochód możesz obniżać na takich samych zasadach, jak podatek na koniec roku kwotę podatku do zapłaty. Możesz już w trakcie roku korzystać z ulg i odliczeń podatkowych, przysługujących w danym miesiącu (np. z ulgi na internet, ulgi prorodzinnej). Możesz też w trakcie roku korzystać ze straty z lat poprzednich, wykazanej w ramach tych samych źródeł przychodów. Wpłaty zaliczek dokonać powinieneś nie później niż do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłaca się w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Nie musisz wpłacać zaliczki za ten ostatni miesiąc, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złożysz zeznanie roczne PIT i dokonasz zapłaty podatku za dany rok. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Zeznanie podatkowe wynajmującego Wybór właściwej deklaracji podatkowej zależy od tego, jaką metodą zdecydowałeś się rozliczać. Jeżeli jest to: najem prywatny, którego nie rozliczasz ryczałtem ewidencjonowanym – wówczas składasz PIT-36 – jako źródło przychodów wskazujesz w naszej deklaracji w części D odpowiednie kwoty w pozycjach oznaczonych jako „najem i dzierżawa”, najem „na firmę” – składasz PIT-36 – jako źródło przychodów wskazujesz w swojej deklaracji w części D „pozarolniczą działalność gospodarczą”, najem prywatny lub w ramach prowadzonej działalności, który rozliczasz ryczałtem ewidencjonowanym – rozliczasz go składając PIT-28. Począwszy od 2021 r. masz prawo wynajmować mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - rozliczając ten najem w formie ryczałtu. Nie tylko zatem prywatny najem mieszkania możesz rozliczyć stosując ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Pole „przychód” i pole „koszty uzyskania” podatkowe wypełnij w oparciu o dowody i ewidencję prowadzoną w danym roku. Jako przychody wpisz kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Czynsz za grudzień z terminem płatności na styczeń stanowi przychód stycznia, a nie grudnia. Na tej samej zasadzie wpisz w deklaracji rocznej koszty poniesione, a nie należne. Koszt usługi wykonanej w grudniu, za którą zapłata dokonywana jest w styczniu stanowi koszt stycznia, a nie grudnia. Pamiętaj Możesz łączyć najem prywatny i najem „na firmę”. Majątek stanowiący składniki przedsiębiorstwa generować będzie przychody firmowe, a majątek prywatny – przychody prywatne. Gdy zarabiasz na umowie o pracę i prowadzisz najem prywatny, który rozliczasz standardowo według skali (czyli nie ryczałtem, nie składasz PIT-28) w miejsce standardowego PIT-37, składasz PIT-36. Innymi słowy gdybyś nie prowadził najmu, przychody deklarowałbyś z reguły na PIT-37 (zaliczki od umów o pracę, zlecenie – opłaca za Ciebie pracodawca i to powoduje, że składasz PIT-37), ale ze względu na najem, w którym zaliczki opłacasz samodzielnie i sam deklarujesz właściwe kwoty – sporządzasz jedną łączną deklarację PIT-36, w którą wpisujesz wszystkie przychody z wielu źródeł opodatkowanych według skali podatkowej (podatkiem progresywnym 17% i 32%). Co to jest przychód z najmu i kiedy występuje? Przychód z najmu prywatnego wykazujesz jedynie w przypadku, gdy faktycznie go uzyskasz, otrzymasz. Oznacza to, że kwot nieotrzymanego czynszu, które były zgodnie z umową należne, nie uznajesz za przychód podatkowy. Podobnie nie traktujesz jako przychodu kwot wpłaconych kaucji zwrotnych do momentu, w których nie zostaną one wykorzystane na poczet określonych świadczeń (np. do momentu, gdy nie będzie z ich kwoty pokryty czynsz najmu). Wyjątek od tej zasady stanowi najem realizowany w ramach działalności gospodarczej. W przypadku firmy za przychód uznajesz kwoty należne, chociażby nie zostały one faktycznie otrzymane (czyli inaczej niż w najmie prywatnym). W przypadku usług realizowanych w okresach rozliczeniowych za dzień uzyskania takiego przychodu należnego uznajesz ostatni dzień tego okresu rozliczeniowego, określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie wystąpi on jednak rzadziej niż raz w roku. Płatności zaliczkowe na poczet usług świadczonych w następnych okresach sprawozdawczych nie stanowią przychodu aż do terminu wystąpienia tego okresu. Co stanowi koszt podatkowy w najmie? Podatek z najmu płacisz co do zasady od dochodu, zatem od kwoty uzyskiwanej od najemców po odliczeniu od niej kosztów uzyskania, czyli od czystej wartości tego, co tak naprawdę stanowi dla Ciebie wartość dodaną z zawartych umów. Inaczej jest w przypadku, gdy wybrałeś ryczałt ewidencjonowany. Wówczas podatek płacisz od wartości przychodu czyli od całej kwoty uzyskanej od najemców, bez obniżania jej o koszty uzyskania przychodów. Ta forma rekompensowana jest jednak niższą stawką podatku, która wynosi 8,5%. Jeżeli zdecydujesz się rozliczać najem według skali, zatem opodatkować kwotę po obniżeniu jej o koszty, zadbaj, by koszty były jak najwyższe a w konsekwencji, by obniżały maksymalnie czystą wartość dochodu podlegającą opodatkowaniu. Pamiętaj Nie każdy wydatek możesz zaliczyć do kosztów uzyskania i nie każdym wydatkiem możesz obniżać przychód. Podstawową zasadą jest, by wydatek posiadał związek z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów jakim jest najem. Nie może znaleźć się również wśród tzw. kosztów negatywnych, które nawet, gdy są związane z najmem, nie mogą obniżać kwoty przychodu. Poszczególne koszty sumuj w każdym z miesięcy najmu. Przy najmie prywatnym nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji według określonego wzoru, niemniej prowadzenie dla celów własnych oraz ewentualnej kontroli może okazać się pomocnym. Do deklaracji podatkowej wpisuj koszty po ich zsumowaniu z całego roku. Nie musisz co miesiąc składać deklaracji zaliczkowych. Jedyne co musisz zrobić, to obliczyć wartość zaliczek i wpłacić je na rachunek organu podatkowego. Podstawowy koszt, jakim obniżysz przychody z najmu, jest wartość odpisu amortyzacyjnego z tytułu zużycia wynajmowanej nieruchomości. Rozliczasz go zgodnie z roczną stawką amortyzacyjną wskazaną dla wynajmowanej nieruchomości. Wartość odpisu jest różna przy nieruchomościach nowych oraz używanych, po raz pierwszy wprowadzonych do użytku. Możliwe jest zarówno przyspieszanie, jak i opóźnianie amortyzacji (podwyższanie jak i obniżanie wartości poszczególnych rat amortyzacyjnych). Jeżeli nieruchomość kupiłeś na kredyt (w tym kredyt hipoteczny), to kosztem uzyskania pozostają dla Ciebie odpisy amortyzacyjne a nie wydatek „na kredyt”. Dodatkowo możesz rozliczać w kosztach odsetki od kredytu oraz pozostałe koszty kredytu (w tym koszty z tytułu jego ubezpieczenia, zaciągnięcia, wyceny nieruchomości itp.). W przypadku odsetek – zaliczasz do kosztów odsetki zapłacone a nie te, które są jedynie należne w danym miesiącu lub za dany miesiąc. Kosztem podatkowym są również wydatki na czynsz oraz opłaty za media ponoszone przez Ciebie jako wynajmującego. Możesz również sporządzić umowę najmu w ten sposób, by koszty mediów (rachunki za wodę, prąd, gaz, przenoszone były na lokatorów na zasadzie refakturowania. Wówczas kwoty nie stanowią dla podatnika kosztów a opłaty ponoszone przez lokatorów nie są przychodami. Koszt podatkowy stanowić mogą zarówno wydatki na opłaty na podstawie przedpłat na media, jak i te rozliczane w związku z końcowymi fakturami rozliczeniowymi. W przypadku wykazania nadpłaty – powinieneś skorygować kwotę ponoszonych kosztów i odpowiednio zwiększyć zaliczkę na podatek. Wydatkami, które obniżyć mogą również przychód z najmu są dla Ciebie koszty poniesione na: zakup mebli i innego wyposażenia mieszkania, usługi podłączenia mediów, telewizji, internetu, w tym wydatki na opłacane w celu najmu abonamenty, wykończenie mieszkania, koszt zawarcia umów najmu, ogłoszeń, podpisania umowy. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Dokumentowanie kosztów najmu Koszty najmu potwierdź dokumentami, z których wynika, że poniosłeś (na dokumencie powinno znajdować się Twoje imię i nazwisko i adres) na rzecz jakiejś osoby (dane podmiotu) określony koszt w określonej dacie. Oznacza to, że nie możesz rozliczać kosztów jedynie na podstawie paragonów lub dokumentów potwierdzających koszt bez wskazania podmiotów transakcji czy jej przedmiotu (np. potwierdzenie z karty kredytowej). Dowody najmu powinieneś gromadzić i przechowywać z podziałem na lata ich poniesienia co najmniej przez 5 lat licząc od końca roku, w którym rozliczać powinieneś dany rok najmu ( z reguły termin ten to 30 kwietnia lub 31 stycznia roku następującego po rozliczanym roku wynajmu). Oznacza to, że dowody faktycznie przechowywane są do 7 lat od roku ich otrzymania. Koszt najmu uznaje się za poniesiony w okresie, w którym uzyskałeś dokument potwierdzający jego poniesienie. Nie musisz dodatkowo oczekiwać na faktyczną zapłatę za koszt, by rozliczyć go podatkowo. Refaktura mediów – a koszty Problemem może okazać się rozliczanie kosztów przenoszonych na najemców – czyli refakturowanych pośrednio na nich. Jeżeli zawierasz umowę najmu, to ponosisz wydatki tytułem nabycia mediów (woda, gaz, ciepło, elektryczność), których wartością obciążasz swoich najemców, wystawiając im faktury zgodnie z dokumentem otrzymanym od dostawcy mediów. Oznacza to, że najemcy na podstawie wystawionej przez Ciebie faktury (dokumentu) zapłacą dokładnie tyle, ile sam zapłaciłeś dostawcy mediów. Dla celów rozliczania podatku kwoty refakturowane uznaj za przychód podatkowy, a wydatki na dostawę mediów – za koszt (dochód końcowy wyniesie zatem zero złotych). Wyjątkowo, jeżeli rozliczasz się ryczałtem ewidencjonowanym kwot refakturowanych nie musisz zaliczać do swoich przychodów (por. np. Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 27 kwietnia 2011 r., nr IPTPB2/415-16/11-2/AK). Możesz także ustalić za pomocą umowy, że czynsz najmu zawiera już w sobie opłaty za media. W takim przypadku nie ma już konieczności dodatkowo refakturować ich na najemców. Pamiętaj Jeśli dzielisz umowę na czynsz oraz opłaty za media, narażasz się na opodatkowanie ich różnymi stawkami podatku VAT (por. np. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, 10 stycznia 2012 r., nr IPTPB3/423-258/11-4/KJ). W przypadku najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej, Ministerstwo Finansów wydało interpretację ogólną 15 czerwca 2012 r. (sygn.. akt DD2/033/21/KOI/2012/DD-159), zgodnie z którym, gdy umowa najmu przewiduje odrębne od czynszu rozliczenie tzw. mediów poprzez ich refakturowanie z wynajmującego na najemcę, to postanowienia umowy najmu dla celów podatkowych określają datę powstania przychodu u wynajmującego z tego tytułu. Zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat za media są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, iż moment powstania przychodu ustalany jest zgodnie z okresami rozliczeniowymi wskazanymi w umowie. Podobnie koszty nabycia refakturowanych usług, należy ująć w kosztach uzyskania przychodów w oderwaniu od refaktury z uwzględnieniem zasad ogólnych rozliczania kosztów w działalności gospodarczej. W podatku dochodowym (PIT) rezydenci jak i nierezydenci tak samo opodatkowują swoje przychody (dochody) z wynajmu mieszkań położonych w Polsce. Nie ma znaczenia czy nierezydent ma polskie obywatelstwo czy też innego brak stałego miejsca zamieszkania w Polsce ma bardzo duże znaczenie na gruncie podatku nierezydent wynajmując mieszkanie w Polsce powinien rozliczyć PIT?Właściciel mieszkania położonego w Polsce, który na stałe mieszka za granicą, jest obwiązany do rozliczenia w Polsce przychodów (dochodów) z wynajmu takiej nieruchomości. W takiej sytuacji stosuje takie same zasady opodatkowania jakie stosują polscy rezydenci. Zatem w 2022 r. może wybrać opodatkowanie prywatnego najmu:a) na zasadach ogólnych tj. według skali podatkowej,b) ryczałtem od najmu 8,5% i 12,5%.Natomiast od 2023 r. będzie mógł opodatkować przychody z najmu wyłącznie odpowiednich zapisach w umowie ryczałt można rozliczać tylko od wpłaty od najemcy (najemców) po pomniejszeniu o media i opłaty do wspólnoty/ komplikacją może być fakt, że osoby przyjeżdzające do Polski mogą nie posiadać numeru PESEL. Aby móc rozliczyć się z podatku PIT od wynajmowanej nieruchomości muszą jednak wystąpić o numer PESEL. Po 2 lipca 2021 r. osoby takie nie mogą posługiwać się numerem brak stałego miejsca zamieszkania w Polsce ma bardzo duże znaczenie na gruncie podatku VAT?Zgodnie z ustawową definicją podatnikiem na gruncie podatku od towarów i usług jest osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą. Natomiast wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT jest również wykorzystywanie towarów: - w celu zarobkowym, - w sposób ciągły. Stąd organy podatkowe uznają, że już wynajem pierwszego mieszkania spełnia definicję prowadzenia działalności gospodarczej na gruncie podatku od towarów i usług, ponieważ wynajmujący otrzymuje czynsz (zatem wynajem ma charakter zarobkowy) i wynajmuje mieszkanie przez dłuższy okres czasu (wykorzystujemy mieszkanie w sposób ciągły). Nie jest to "nowe" stanowisko organów podatkowych. Organy podatkowe już od szeregu lat uznają, że od pierwszego mieszkania wynajem spełnia definicję działalności gospodarczej na gruncie podatku VAT. Poniżej podaję dwie przykładowe interpretacje indywidualne z 2014 r. i 2019 r. "Charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi własność prywatną. Wskazać należy również, że w okolicznościach, w których właściciel majątku wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych przesądza o tym, iż majątek nie jest majątkiem prywatnym. Zatem, nie można uznać aby świadczenie usług najmu było czynnością z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, Wnioskodawca wynajmując prywatny lokal działa w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT." interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 8 stycznia 2014 r. sygn. IPTPP4/443-777/13-2/UNR. "Świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych Z kolei zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 stycznia 2019 r., sygn. W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że inaczej sytuacja wygląda na gruncie podatku PIT. Na gruncie podatku dochodowego wynajem kilku mieszkań jest "prywatnym najmem", z uwagi na inną definicję prowadzenia działalności gospodarczej. Na gruncie PIT wymaga się dodatkowo, aby działalność gospodarcza była zorganizowana. Aby pomóc lepiej zrozumieć różnice wynikające z odmiennego zdefiniowania działalności gospodarczej, poniżej przedstawiam interpretacje indywidualne wydane na gruncie podatku dochodowego podkreślające brak zorganizowania wynajmu kilku mieszkań jako wykluczającą z profesjonalnego wynajmu:"Jeżeli w istocie nie będzie Pan wynajmował mieszkań w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (a więc przyjmując, że wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 grudnia 2018 r. sygn. Pan dom w Norwegii, a z uzyskanych środków zakupił lokale mieszkalne, które następnie ma Pan zamiar oddać w najem. Obecnie zakupił Pan pięć mieszkań, z których jedno jest już wynajmowane. Z tego tytułu opłaca Pan podatek przy zastosowaniu 8,5% stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Pozostałe lokale w tej chwili są przez Pana remontowane, by także docelowo je wynajmować. Czynności wynajmu lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku będą przez Pana wykonywane w sposób zarobkowy, ale bez cech zorganizowania i ciągłości. Zatem, skoro jak wskazano we wniosku przychody Pana nie przekroczą zł - to z tytułu przychodów osiąganych z najmu będzie mógł Pan opłacać ryczałt w wysokości 8,5% o czym stanowi art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 grudnia 2018 r. sygn. osoby fizyczne wynajmujące prywatnie nieruchomości nie prowadzące działalności gospodarczej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych uzyskują (praktycznie zawsze) status podatników podatku od towarów i usług (VAT). Potwierdzeniem tego rozróżnienia definicji "działalności gospodarczej" występującej na gruncie podatku VAT i PIT może być poniższa interpretacja: "Najem jako usługa (...) wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych." - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 10 listopada 2011 r. sygn. ILPP1/443-1103/11-2/NS. Okoliczność, że wynajmujesz mieszkania (pierwsze lub kolejne) nie oznacza, że masz zaległość w podatku VAT. Zazwyczaj właściciele wynajmujący mieszkania korzystają ze zwolnień na gruncie podatku VAT, co czasem jest mylnie interpretowane, że nie są podatnikami podatku VAT, a ich wynajem nie podlega pod ustawę rodzajem zwolnienia dla osób wynajmujących mieszkania jest zwolnienie dla drobnych przedsiębiorców, zwane też "podmiotowym" (art. 113 ust. 1 i 9 ustawy VAT). Zwolnienia podmiotowe mają charakter automatyczny, co oznacza, że wynajmujący, który chce z nich skorzystać, nie musi tego nigdzie zgłaszać. Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika (wynajmującego) rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie działalności gospodarczej (wynajmu), jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzenia działalności gospodarczej (wynajmu) w roku kalendarzowym, kwoty zł. Limit ten odpowiada osiąganiu wpłat z tytułu umowy najmu na poziomie zł miesięcznie. Jeżeli więc podatnik rozpoczyna wynajem od 1 lipca, wówczas kwotą graniczną w pierwszym roku jest nie 200 000 zł, ale kwota ok. 100 000 zł (do końca roku pozostało 6 miesięcy, a zatem należy zastosować 1/2 podstawowej wartości z limitu. Oprócz zwolnienia dla osób rozpoczynających działalność gospodarczą (wynajem) w danym roku jest osobne zwolnienie dla osób kontynuujących działalność gospodarczą (wynajem) w kolejnych latach. W przypadku osób kontynuujących wynajem w kolejnych latach zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez takiego podatnika (wynajmującego): - jeżeli w poprzednim roku podatkowym jego wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie kwoty zł oraz - jeżeli w roku bieżącym wartość sprzedaży zwolnionej od podatku nie przekroczy kwotę przypadku polskich rezydentów fakt, że osoby fizyczne wynajmujące prywatnie nieruchomości uzyskują (praktycznie zawsze) status podatników podatku od towarów i usług (VAT) nie ma takiego znaczenia, ponieważ mogą oni korzystać ze zwolnienia z VAT dla drobnych przedsiębiorców (do 200 000 zł obrotu).Zwolnienie dla drobnych przedsiębiorców nie przysługuje jednak osobom zamieszkałym poza Polską. Oznacza to, że czynności wykonywane przez nich od razu podlegają opodatkowaniu VAT (wykluczenie prawa do zwolnienia wynika z art. 113 ust. 13 pkt 3 ustawy VAT)."Wnioskodawczyni wskazała, że mieszka i prowadzi biuro projektowe w Irlandii. Tam też jest rezydentem podatkowym. W Polsce Wnioskodawczyni wynajmuje jedną nieruchomość na cele mieszkaniowe. Wynajem świadczy jako tzw. "wynajem prywatny". Zatem Wnioskodawczyni nie może korzystać ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 113 ustawy gdyż na podstawie art. 113 ust. 13 pkt 3 ustawy, zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy nie znajduje zastosowanie do podatników nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 października 2018 r., sygn. dla drobnych przedsiębiorców przysługuje tylko raz w kraju siedziby (zamieszkania). Zatem, gdy przykładowo ktoś mieszka w Wielkiej Brytanii ma prawo do zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców tylko w Wielkiej Brytanii."Sam fakt położenia nieruchomości na terenie Polski, z których skarżąca uzyskuje dochody, czy przyjazdy do Polski kilka razy w roku w celach związanych z najmem oraz ogólne powoływanie się przez skarżącą na to, że posiada lokal w Polsce do celów spotkań z najemcami nie może świadczyć o tym, że siedziba działalności gospodarczej skarżącej znajduje się w Polsce." - wyrok NSA z dnia 14 września 2018 r. sygn. I FSK 1776/16Czy zatem będąc nierezydentem wynajmując mieszkanie w Polsce muszę zarejestrować się dla celów podatku VAT w Polsce, wystawiać faktury, składać JPK_VAT i deklaracje?Nie koniecznie. Nie mając prawa do zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców można pozostać podatnikiem VAT zwolnionym. Podatnik VAT zwolniony nie musi się rejestrować jako podatnik VAT, nie ma obowiązku rozliczenia podatku z urzędem skarbowym, ponieważ jego sprzedaż w całości korzysta ze zwolnienia, nie musi on wystawiać faktur z wyjątkiem, że musi je wystawić na żądanie nabywcy wykazując sprzedaż zwolnioną z podatnika VAT zwolnionego mają: a) podatnicy, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy VAT (zwolnienie dla drobnych przedsiębiorców, które nie przysługuje nierezydentom) oraz b) podatnicy wykonujący wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy VAT (zwolnione przedmiotowo).Zatem mimo braku możliwości skorzystania ze zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców można utrzymać status podatnika VAT zwolnionego wykonując wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo z podatku VAT. Zwolnienie przedmiotowe to zwolnienie dotyczące konkretnego stanu faktycznego lub prawnego. Potwierdzają to również organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. "Mimo, że Wnioskodawca w związku z przekroczeniem kwoty zł z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2015 r. utracił prawo do zwolnienia podmiotowego, to mając na względzie powołany art. 96 ust. 3 - o ile nie będzie dokonywał innych niż zwolnione dostaw towarów czy świadczenia usług - nie ma obowiązku dokonania rejestracji dla celów rozliczania podatku od towarów i usług. Podobnie - przy założeniu, że Wnioskodawca będzie dokonywał jedynie opisane transakcje dostaw lokali mieszkalnych zwolnionych od podatku - nie ma obowiązku prowadzenia pełnej ewidencji sprzedaży w myśl art. 109 ust. 3. Konsekwentnie nie wystąpi w takiej sytuacji obowiązek składania deklaracji dla celów podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy." - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 21 lutego 2017 r. sygn. będziemy wykonywać wyłącznie zwolnione przedmiotowo dostawy towarów i świadczenie usług, gdy wynajmujemy mieszkania na cele mieszkalne, a media są wliczone w czynsz lub najemca sam podpisał umowy z dostawcami wszystkich mediów (zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT).Jeżeli:a) umowy z dostawcami mediów są podpisane bezpośrednio przez wynajmującego jak prąd czy gaz lub b) wynajmujący ponosi do wspólnoty mieszkaniowej opłaty np. z tytułu centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, odprowadzenia ścieków,- i obciąża tymi opłatami najemcę to może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych wynajmując mieszkanie nie można skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT lub na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia?W przypadku świadczenia usług najmu garażu, miejsca postojowego, lokalu użytkowego nie jest spełniona przesłanka stanowiąca o charakterze wynajmowanej nieruchomości - wynajmowany jest lokal niemieszkalny. W takiej sytuacji najem podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%.Właściciel lokalu mieszkalnego, który na ogół wynajmuje je na cele mieszkaniowe, może skusić się na ofertę jednej z firm. W takiej sytuacji, gdy właściciel podpisze z firmą umowę wynajmu mieszkania, które przeznaczy je na cele biurowe to taki najem podlega opodatkowaniu stawką podstawową 23%. Również, gdy firma przeznaczany takie mieszkanie dla zamieszkania/zakwaterowania swoich pracowników to taki najem podlega opodatkowaniu stawką 23%.Również nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT dostawa mediów wg. liczników w budynkach znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. W takiej sytuacji wynajmujący powinien osobno opodatkować dostawy mediów według właściwych stawek tj. - opłata za zużycie wody i odprowadzenie ścieków - 8%, - pozostałe opłaty jak prąd, gaz, ogrzewanie, woda ciepła - 23%.Poniżej przedstawiłem bardziej szczegółowe nierezydent wynajmując mieszkanie nie musi rozliczyć podatku VAT w Polsce?Nierezydent nie ma obowiązków rozliczania podatku VAT w Polsce, w przypadku gdy wynajmuje mieszkanie na cele mieszkalne (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT). Nie może to być zatem wynajem mieszkania np. na gabinet, biuro czy sytuacji gdy mieszkanie wynajmowane jest na cele mieszkalne (np. rodzinie) media mogą być wliczone w czynsz lub najemca sam powinien podpisać umowy z dostawcami wszystkich mediów. Jeżeli wynajmujący (nierezydent) ma podpisane umowy z dostawcami mediów i obciąża tymi mediami najemcę to również nie ma obowiązku rozliczenia podatku VAT w Polsce, o ile mieszkanie stanowi odrębną własność tj. wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej (§ 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia MF z r.).W takiej sytuacji wynajmujący (nierezydent) jest tzw. podatnikiem VAT zwolnionym. Oznacza to, że:1. Nie ma on obowiązku rozliczenia podatku z urzędem skarbowym, ponieważ jego sprzedaż w całości korzysta ze zwolnienia przedmiotowego. 2. Nie ma on obowiązku składania comiesięcznych lub cokwartalnych deklaracji i ewidencji VAT (co do zasady). 3. Nie musi on wystawiać faktur z wyjątkiem, że musi je wystawić na żądanie nabywcy wykazując sprzedaż zwolnioną z podatku. 4. Nie ma on obowiązku dokonywania zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT. Natomiast może dokonać dobrowolnego zgłoszenia. Kiedy nierezydent wynajmując mieszkanie musi rozliczyć podatku VAT w Polsce?Zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów 8 października 2021 r. sygn. usługa wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego) na rzecz podmiotu gospodarczego, który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT (23%).Zgodnie z powyższym w sytuacji, gdy nierezydent podpisze umowę z firmą zarządzającą:- może korzystać ze zwolnienia z VAT lub- może być obowiązany zarejestrować się jako podatnik VAT i doliczania VAT według według stawki 23%.Kiedy nierezydent może korzystać ze zwolnienia a kiedy musi doliczać VAT zależy od treści umowy z firmą firma zarządzająca jest pełnomocnikiem nierezydenta (firma zarządzająca podpisuje umowę z najemcą w imieniu i na rzecz nierezydenta) to nierezydent jest stroną umowy z najemcą. W takiej sytuacji umowa zawarta jest pomiędzy nierezydentem a najemcą. Jednocześnie firma zarządzająca na podstawie osobnej umowy o zarządzanie obciąża nierezydenta swoim wynagrodzeniem (prowizją). Nierezydent nie ma wtedy obowiązków doliczania podatku VAT w Polsce, o ile najemcą są osoby fizyczne (np. rodzina).Często jednak mimo udzielenia pełnomocnictw firmie zarządzającej z zawieranych umów z najemcami wynik, że stroną tej umowy jest firma zarządzająca, która działa we własnym imieniu. Na umowie z najemcą nie ma danych nierezydenta, ani wskazania, że firma zarządzająca działa jako pełnomocnik nierezydenta. W takiej sytuacji zastosowanie znajduje stanowisko Ministra Finansów z przywołanej interpretacji ogólnej. Nierezydent wynajmuje mieszkanie firmie zarządzającej doliczając podatek VAT według stawki 23%, a firma zarządzająca wynajmuje mieszkanie najemcą (np. rodzinie) korzystając ze zwolnienia z podatku nierezydent, aby nie musiał się rejestrować do celów VAT w Polsce i rozliczać podatek VAT musi zawrzeć umowy bezpośrednio z najemcami (osobami fizycznymi). Umowę może podpisać osobiście lub przez pełnomocnika. Ważne jednak, żeby występowała jako wynajmujący w umowie (umowa może być podpisana przez pełnomocnika działającego w jego imieniu i bezpośrednio na jego rzecz). W sytuacji, gdy w umowie jako wynajmujący występuje firma zarządzająca to ona jest stroną dla najemcy. Dlatego nierezydent nie ma prawa wystawić fv na rzecz najemców, których de facto nie zna i nie łączy go z nimi żaden stosunek umowny. W takiej sytuacji nierezydent powinien wystawiać FV na firmę zarządzającą doliczając 23% podatek VAT - co jest oczywiście mniej wynajmując mieszkanie firmie może ona rozliczyć VAT za mnie?Zgodnie z zasadą ogólną podmiot dokonujący czynności podlegającej opodatkowaniu (wynajmujący) obowiązany jest do rozliczenia VAT z tego tytułu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy do rozliczenia podatku zobowiązany jest nabywca (najemca). Taka sytuacja nazywa się importem najemcą (usługobiorcą) jest firma z Polski posiada ona w Polsce siedzibę lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej - spełnia warunki tzw. importu wynajmujący (usługodawca) nie może posiadać w Polsce siedziby (stałego miejsca zamieszkania) ani stałego miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, ani nie może być zarejestrowany jako podatnik VAT czynny lub podatnik VAT ile nie ma wątpliwości, że nierezydent nie ma w Polsce siedziby (stałego miejsca zamieszkania) to można spotkać sprzeczne stanowiska organów podatkowych czy taki wynajmujący (nierezydent) nie posiada w Polsce stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej."Wynajmujący jest obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej - jest rezydentem Stanów Zjednoczonych. (?) Wnioskodawca (usługodawca) jest osobą fizyczną nieposiadającą siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium Polski, która nie jest zarejestrowana zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy. Jednocześnie Najemca (usługobiorca) jest spółką z prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce zarejestrowaną w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Zatem w analizowanym przypadku Najemca opodatkowuje na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy, nabywane od Wnioskodawcy usługi najmu zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami prawa podatkowego, rozpoznając import usług, o którym mowa w art. 2 pkt 9 ustawy. Tym samym Wnioskodawca nie rozlicza podatku od świadczonych usług najmu. W konsekwencji, Wnioskodawca nie dokonując żadnych innych czynności podlegających na podstawie art. 5 ustawy opodatkowaniu poza wskazanymi usługami najmu, w stosunku do których podatnikiem rozliczającym podatek od towarów i usług jest podatnik, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy nie ma obowiązku składania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy." - interpretacja indywidualna z dnia 3 kwietnia 2020 r. sygn. "Jak wskazano w opisie sprawy Wnioskodawca kupił w Polsce nieruchomości które wynajmuje na długie okresy czasu. Zatem Wnioskodawca w sposób zorganizowany oraz ciągły prowadzi działalność, w ramach której dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca dysponuje odpowiednią strukturą charakteryzującą się pewnym poziomem stałości, bowiem zasoby w postaci posiadanych nieruchomości pozwalają na prowadzenie bieżącej działalności polegającej na najmie nieruchomości z tego miejsca w sposób permanentny. Jednocześnie zauważyć należy, że do prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę polegającej na wynajmie posiadanych nieruchomości nie jest potrzebne posiadanie stałej osobowej struktury w klasycznym rozumieniu. Wnioskodawca nie musi zatrudniać pracowników w Polsce. Charakter wykonywanej działalności nie wymaga zaplecza personalnego, co skutkuje tym, że Wnioskodawca jest w stanie jednoosobowo w oparciu o posiadane nieruchomości prowadzić działalność polegającą na najmie. Wobec tego należy uznać, że Wnioskodawca posiada na terenie Polski stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca posiada w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej nie są spełnione warunki, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy. W konsekwencji rozliczenia podatku od przedmiotowych usług nie powinni dokonywać usługobiorcy tj. najemcy na zasadzie importu usług lecz Wnioskodawca." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 lutego 2021 r. sygn. w sytuacji, gdy najemcą jest firma są wątpliwości czy podatnikiem z tytułu ww. usług w drodze wyjątku może być nabywca (najemca), a nie jak wynika z opisanych powyżej zasad ogólnych usługodawca (wynajmujący).Aby uniknąć wszelkich wątpliwości interpretacyjnych nierezydent może zawsze zarejestrować się do celów VAT w Polsce. W tej sytuacji nie będzie wątpliwości, że to nierezydent powinien rozliczać VAT. W tej sytuacji będzie jednoznaczne, że nie będzie można korzystać już z "importu usług" - od daty jego Szymocha Doradca podatkowy (nr wpisu 12870)

jpk a wynajem mieszkania